FAQ

Belangrijke begrippen omtrent de huur/verhuur van bedrijfsonroerendgoed (BOG):

Aanhuurmakelaar, een makelaar die een huurder help en begeleidt bij het zoeken naar een geschikte bedrijfsruimte. De makelaar start meestal met een gesprek met het management om een programma van eisen (PvE) op te kunnen stellen. Naast de functionele aspecten van de bedrijfsvoering wordt ook gekeken naar de logistieke elementen (waar wonen de medewerkers, waar bevinden zich de afzetkanalen en toeleveranciers), maar ook de cultuur van het bedrijf en natuurlijk het budget en de configuratie van de bedrijfsruimte zijn daarin belangrijke elementen. Door de 'zoekopdracht' duidelijk te hebben kan de makelaar focussen op de specifieke eisen en wensen van de huurder. Gedurende het zoekproces zal de aanhuurmakelaar zorgen dat de huurder tegen de best mogelijke condities (zowel kwalitatief en kwantitatief) kan huren, de makelaar kent namelijk de markt en weet wat gebruikelijk is en welke extra mogelijkheden er wellicht nog een huurovereenkomst zitten die in het voordeel van de huurder uitgelegd kunnen worden. De makelaar neemt ook de tijdrovende communicatie met de verhuurder uit handen. Vaak duurt het opmaken/wijzigen en controleren van huurvoorstellen en -contracten met de daarbij geldende voorwaarden en condities veel tijd/contactmomenten. Vaak maakt een aanhurend makelaar zijn courtage afhankelijk van de opgebrachte besparingen.

Verhuurmakelaar, dit is de makelaar die de belangen van de verhuurder/eigenaar van een gebouw behartigt. Hij/zij zorgt ervoor dat de markt op de hoogte is van de mogelijkheid van huur van de betreffende bedrijfsruimte. Prospects worden pro-actief benaderd met het aanbod.

Huurvoorstel, in een huurvoorstel staan alle zaken die in de uiteindelijke huurovereenkomst opgenomen worden.  Nadat een huurvoorstel naar volle tevredenheid van de huurder en eigenaar is opgesteld en deze door de huurder getekend is zal de verhuurder een concept huurovereenkomst opmaken. Deze zal nogmaals door beide partijen op volledigheid en juistheid gecontroleerd worden, waarna de finale huurovereenkomst (in ieder geval in tweevoud en op papier) getekend wordt. Let op: indien u het huurvoorstel tekend wordt er al gerefereerd (punt 2) naar de uiteindelijk op te maken huurovereenkomst en is het contract dus eigenlijk al gesloten.

Gestanddoeningsdatum, de datum tot wanneer u (de huurder) de mogelijkheid heeft om op een huurvoorstel te reageren. U gaat in dat geval akkoord met het voorstel of u geeft (schriftelijk is aan te bevelen) nog wijzigingen aan die u in het huurvoorstel doorgevoerd wilt hebben. Gedurende de periode dat u "in onderhandeling" met de verhuurder bent kan in de regel een object niet voor uw voeten weggekaapt worden door een andere geinteresseerde huurder. De verhuurder kan pas na de gestanddoeningsdatum (en zonder tegenreactie van u) het voorstel beeindigen.

Huurovereenkomst, een huurvoorstel wordt (in de regel) officieel opgemaakt in een huurovereenkomst die gebaseerd op de huurovereenkomsten van de ROZ, De afwijkende afspraken treft u aan in de paragraaf 8 of 9 'bijzonder bepalingen'.

ROZ-contract, staat voor Raad Onroerende Zaken. De ROZ-contracten worden in bijna alle gevallen door verhuurdersgebruikt om bedrijfsruimten te verhuren. Dit contract is zeer verhuurder vriendelijk en slechts incidenteel wijkt een verhuurder af van (een deel van) de algemene bepalingen die daarbij van toepassing zijn. Voor de verschillende contracten en inhoud www.roz.nl.

Huurperiode, dit is de periode waarvoor een bedrijfruimte gehuurd wordt. Tot op dit moment bedraagt de meest voorkomende huurperiode nog steeds "5 plus 5", de huurder heeft dan de optie om 5 jaar en eventueel nog een keer 5 jaar de bedrijfsruimte te huren. In de bijzondere bepalingen kunnen vevolgens wel één of meerder breaks/ een in de plaatsstellingen of een onderverhuurmogelijk  opgenomen zijn.

Waarborgsom, de waarborgsom wordt op de rekening van de verhuurder/eigenaar van de bedrijfsruimte gestort en is in de regel gelijk aan de hoogte van drie maanden huur inclusief servicekosten en BTW. De waarborgsom mag door u niet gebruikt worden om een huurbetalingstermijn of iets dergelijks mee te vereffenen, het is een borg voor de verhuurder/eigenaar voor het geval u bijvoorbeeld de bedrijfsruimte niet in de overeengekomen staat oplevert aan het eind van de huurperiode.

Bankgarantie, de bankgarantie dient via uw bank geregeld te worden en wordt op een zogenaamde derde rekening gezet ten behoeve van de verhuurder/eigenaar voor het geval u uw verplichtingen niet nakomt (zie ook waarborgsom). Ook deze garantie in de regel gelijk aan 3 maanden huur incusief servicekosten en BTW. Ook de bankgarantie mag u niet gebruikt om een huurbetalingstermijn of iets dergelijks mee te vereffenen, het is een borg voor de verhuurder/eigenaar voor het geval u bijvoorbeeld de bedrijfsruimte niet in de overeengekomen staat oplevert aan het eind van de huurperiode.

Soms is waarborgsom of bankgarantie hoger dan bovenstaand. dit kan het geval zijn als de financiele positie van de huurder niet goed ingeschat kan worden of 'niet positief' is (zoals bij startende bedrijven het geval kan zijn).

Huurprijsaanpassing, dit is de indexatie van de huurprijs en vormt  een van de voordelen van het bezit van onroerend goed. De huurprijs mee gaat met de geldontwaarding.

Algemene bepalingen, dit zijn de bepalingen die van toepassing zijn bij een ROZ-contract. Een verhuurder zal hier niet/nauwelijks van afwijken. U vindt ze terug op de website van de Raad Onroerende Zaken (www.roz.nl).

Bijzondere bepalingen, deze bepalingen worden (meestal in paragraaf 8 of 9) van de huurovereenkomst opgenomen. Met deze bepalingen kunnen u en de verhuurder van de algemene bepalingen afwijken dan wel deze aanvullen. Zaken die hierin opgenomen hebben bijvoorbeeld betrekking op het al dan niet mogelijk zijn van onderhuur, in de plaatsstelling, breakopties, boetebedingen, inrichtingsbijdragen, markthuurprijsaanpassingen etc.. Vraag altijd om de bijzondere bepalingen voordat u een huurvoorstel tekent, aangezien in een huurvoorstel al wordt verwezen naar het ROZ model (paragraaf 2 van het huurvoorstel).

Huurprijsherziening, geeft de (ver)huurder het recht om na 5 jaar een aanpassing van de huurprijs te verlangen op basis van de dan geldende marktprijs.

Breakoptie, een breakoptie geeft de huurder het recht tussentijds (eerder dan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst) de huur op te zeggen. Vaak gaat een breakoptie gepaard met een zogenaamd boetebeding.Let er verder wel op dat u de juiste opzegtermijn hanteert. Soms verschilt de opzegtermijn van de breakoptie van die van de gehele looptijd van het huurcontract.

Boeteclausule, vaak wordt er een boete geheven op het moment dat een huurder gebruik maakt van een breakoptie, in de regel bedraagt deze tuusen de drie en zes maanden.

Incentives, de verschillende manieren waarop een verhuurder een huurder (in)direct tegemoet kan komen in haar kosten.

Huurvrije perioden (incentive), om een huurder tegemoet te komen wordt de huurprijs in Nederland over het algemeen niet /nauwelijks verlaagd. Er worden vaak wel zogenaamde huurvrije periode gegeven, waarbij u wel de servicekosten (inclusief btw) over de betreffende periode dient te betalen.

Inrichtingsbijdragen (incentive), een andere manier om een huurder te compenseren voor de verhuizing of het naar eigen smaak inrichten van de bedrijfsruimte.

Cash refund, (incentive), een huurder ontvangt een bedrag als ze een huurovereenkomst aangaat. Dit kan een samenstelling zijn van bovenstaande incentives die in een contante/liquide vorm gegeven worden.

Onderhuur, de huurder kan een derde partij de betreffende bedrijfsruimte laten huren, maar blijft wel (juridisch) aansprakelijk voor de gehuurde ruimte en de betalingen.

In de plaatstelling, de huurder kan het huurcontract, zoals deze met de eigenaar/verhuurder is gesloten, in zijn geheel overdoen aan een derde partij. Men moet wel deze derde partij zelf vinden. Dit kan natuurlijk door het inschakelen van u eigen contacten of een makelaar.Vaak eist de verhuurder/eigenaar wel dat een (in de plaats gestelde) huurder voldoende liquide, solvabel en van goede naam en faam is. Men draagt ook de juridische aansprakelijkheid over aan de nieuwe huurder.

Ingroeiscenario (incentive), met een ingroeiscenario wordt het mogelijk om een bedrijfsruimte "op de groei" te huren. Om een voorbeeld te geven: u verwacht binnen 3 jaar te groeien van een kantoorruimte van  100m2 naar een kantoorruimte van 300m2. U /uw aanhurend makelaar kan dan proberen het eerste jaar huur te betalen voor 100m2, het tweede jaar voor 200m2 en pas in het derde jaar de volledige ruimte van 300m2. Vaak mag u vanaf het eerste jaar wel de volledige ruimte gebruiken.

Recht van eerste keus, een huurder heeft hierbij het recht om als eerste een bepaalde ruimte aan te mogen huren.